MZ세대(20-40세)가 집을 사지 말아야 하는 이유

개인적으로 집은 주거의 안정을 주기 때문에 있으면 좋다고 생각하지만, 정말 투자 수익을 극대화하는 쪽이라면 집을 사지 않는게 맞는 듯. 특히 MZ세대에 한하여 당장 일궈놓은 자산이 많지 않고 수익도 적다면 맞는 듯. 나름 납득이 가는 이유로 설명하기에 공유해본다. 

 

물론 주택을 구매한 사람들 입장에서는 이해 안가는 주장일 수도 있다. 인구가 감소하더라도 서울의 인구가 줄어들거라고 보진 않거든. 특히 이 사람의 장기 관점은 틀릴 수 있음.

 

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한줄요약: 집을 사면 반드시 집에 올인해야 하고 이는 장기적인 자산 관리에 필패전략이다.

1. 한국 부동산의 초 장기 수익률은 결코 좋지 않을것이다.

과거 한국 부동산의 수익률이 좋았던 것은 부정할 수 없는 사실이다.

2022년 현재 집값이 끊임없이 오를거라고 생각하는 사람이 많다. 특히 하락장을 경험한적이 없는 20~30대가 이런 경향이 강한데, 이는 모두 지난 7년간의 상승장을 겪은 최근성 편향에 의한 결과라고 생각한다. 하지만 모든 자산군은 끊임없이 오르기만 하지 않고 결국 수익률은 평균회귀할 것이다. 즉, 7년간 끊임없이 오른 한국부동산은 당분간 향후의 수익률이 좋지 않을 확률이 높다.

 

여기에 더해서 난 과거 한국 부동산의 영광스러운 수익률 조차 해방 후 수 십년간 전세계에서 유례가 없는 초 고도성장을 겪은 한국의 상황과, 그간 같이 벌어진 수도권 집중화, 인구폭증이 어우러져 일어난 예외적인 상황이라고 생각한다. 그리고 2010년대의 저금리와 막대한 유동성이 풀린 상황, 그리고 그 끝에 예기치 않은 코로나로 인해 풀린 유동성이 더해져 버블이 연장되어 왔다고 본다.

 

하지만 한국 부동산에는 몇 가지 정해진 미래가 있다

 - 인구감소: 정해진 미래 (수요감소)

 - 성장률 정체: 정해진 미래 (과거와 같은 성장률은 미래에 절대로 없다.)

 - 유동성 감소: 정해진 미래 (OECD중 GDP대비 가계대출 1위, 2022년 현재)

 - 버블붕괴: 서울/수도권의 PIR은 전세계적으로 봐도 비 정상.

 

단기간의 등락은 정부정책, 심리, 수급등에 따라 크게 영향을 받기에, 그리고 자산군의 등락에는 모멘텀도 있기에 지나치게 많이 오른 2022년 시점에서도 앞으로 집값은 몇 년간 더 오를수도 있다고 생각한다. 이런 단기간의 등락은 아무도 알 수 없다.

 

기억해야 할것은 버블은 항상 생각보다 오래가지만 반드시 터진다는 것이다.

 

난 단기간에 반드시 집값이 하락한다거나, 폭락이 온다거나 하는것을 주장하는것이 아니다.

(사실 그렇게 될 확률이 높다고 생각하지만 이런 예측을 정확히 하는것은 기본적으로 불가능하다고 생각한다.)

 

중요한것은 여러가지 조건상 한국 부동산의 초 장기 수익률은 앞으로 좋지 않을것으로 예상된다는 것이다.

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2. 집을 살 경우 다른 자산에 투자할 수 없다.

2022년 현재 내가 살고 있는 수도권의 집값은 너무나 높다. 집을 사기 위해서는 반드시 영끌을 해야하며, 내가 가진 현재의 자산 전체와 미래에 벌어들일 소득 전체를 집에 모두 투입 해야한다.

 

나의 가계소득이나 자산수준은 통계청의 가계 소득/자산 통계로 볼때 내 나이대에서 9~10분위로 상당히 상위권으로 평가할 수 있는데도 그렇다.

 

이는 대부분의 사람은 집을 구매할경우 자산배분은 불가능하며 집 이라는 하나의 자산군 내의 하나의 종목에 생애 전체 소득을 올인해야 한다는 의미이다.

 

이 자체로 자산관리에는 더할나위 없는 리스크이다.

(주식에서 하나의 종목에 모든 돈을 올인했다고 생각하면 된다. 하나의 집은 이보다 리스크가 크면 컸지 작지 않을것이다.)

 

3. 집을 사는것은 일생의 자산관리에 필패전략이다.

집을 산다는것은 결국 미래의 초장기 수익률이 낮을것으로 강력하게 예상되는 자산에 일생 전체의 소득을 올인하고, 일생내내 그 자산에만 투자하는 결과를 낳는다.

 

이는 어떻게 봐도 자산관리에 옳지 않은것이다. 나는 자산관리에 자산배분은 반드시 필요하다고 생각한다.

그리고 자본주의의 성공을 믿는다면 100년이 훨씬 넘는기간 검증된 주식에 가장 많은비중을 할애해야 한다고 믿는다.

집을 사는순간 자본주의의 성공에 내 자산의 성장을 맡길 수 있는 기회를 잃는다.

 

나는 집을 구매하고 일생을 보내게 되면 내가 느끼지도 못할만큼 서서히 자산이 녹아내릴 것이며, 노후가 되었을때 자산관리에 실패하는 길로 가는것이라고 생각한다.

물론 확률은 낮지만 예상이 틀려서 한국 집값은 장기적으로도 좋은 수익률을 가질 수도 있다. 하지만 그런 확률에 인생을 거는 모험 자체를 하면 안된다고 생각한다.

4. 집을 구매함으로써 얻는 이득보다 치르는 비용이 크다.

집을 구매하여 거주함으로써 얻는  안정적인 주거에 대한 이득이 있는것이 사실이다.

하지만 세입자의 주거 안정도 시간이 지나면서 더욱 더 안정화 될거라고 생각한다. 많은 사람의 다른 의견이 있지만, 나는 정부의 지속적인 세입자 주거안정을 위한 노력이 현재도 상당한 효과를 보고있다고 생각한다. 전세는 이제 4년간 계약기간이 보장되며 집주인이 임대사업자일 경우 더 장기간 전세로 안정적으로 거주할 수 있다.

 

전세가가 끊임없이 상승할까? 나는 집값 상승과 마찬가지로 장기적으로 전세가의 상승도 계속되지 않을거라고 생각한다.

조금 일반적으로 봐서는 금리가 낮아지면 전세가는 오를것이고 금리가 높아지면 전세가는 낮아질것이다. 하지만 금리가 낮아지면 나의 전세보증금 조달비용도 같이 낮아지는 셈이므로 문제가 없다.

 

물론 집을 구매하여 자가로 거주하는것이 세입자로서 거주하는것보다 더 안정적인것은 사실이다.

하지만 그로인해 지불해야 하는 일생에 걸친 리스크 비용이 너무나도 크다. 세상 모든일은TRADE OFF 관계를 따져서 선택해야 한다.

 

 

※ 예외적인 경우

지방에 거주하는경우 집에 전체 자산을 올인하지 않아도 되므로 상황이 다르다.

젊은시절에 사업이나 투자로 큰 돈을 벌거나 상속을 크게 받은 경우도 집을 사고나서도 충분한 자산배분이 가능하므로 상황이 다르다.

하지만 수도권에 직장이나 사업체를 가지고 일생을 살아가는 많은 젊은이들에게 위와같은 상황이 동일할 것이라고 생각한다.

 

또한, 여러가지 이유로 집값이 앞으로 크게 하락할 가능성도 있다. 그 경우 집을 구매하고 나서도 충분한 자산배분이 가능해진다면 역시 Trade off  판단에 의해 집을 구매하는 의사결정을 할 수도 있다. 하지만 그정도까지 집값이 하락할지 어떨지는 아무도 알 수 없다.

출처 : https://gall.dcinside.com/immovables/4442209