집값 전망 : 자산은 무한히 오를 수 없다는 똑똑한 폭락론자

예전에 오린간님이 올려주셨던 부동산 내용 정리. 정말 좋은 글이다. 출처를 남기고 싶은데 트레이딩뷰에 있던 글이 사라진 것 같다. 마지막에 3줄 요약 남김.

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변하지 않는 사실 : 결국 현금 가치는 하락하고, 자산은 우상향한다.

하지만 우상향이라고 해서 단기적인 하락세가 없는 것은 아니다.

단기적으로 현금이 풀리는 속도엔 한계가 있기 때문에 자산이 무한히 상승할 수 없음.

예를 들어 연봉(물가)대비 집값이 무한히 오른다고 가정

10년치 연봉 = 집값 → 30년치 연봉 = 집값 → 60년치 연봉 = 집값 → 100년치 연봉 = 집값

이게 가능할까?

아마 안될 것이다.

왜냐면 이 경우 은행의 주택담보대출이 부실채권으로 될 것이기 때문.

사람은 약 25~65세, 40년동안 노동을 한다.

은행은 대출을 결국 회수하면서 살아남는데, 집값이 연봉 100년치라면 과연 1인 혹은 가족이 이것을 갚을 수 있을까?

현금가치가 계속 낮아진다 하더라도 결국 속도의 한계는 있다.

그리고 정부와 은행은 그것을 조절한다.

모든 자산이 계속 오른다고 하더라도 물가와 다른 자산대비 무한히 빠르게 오를 수 없는 법이다.

우상향을 하니 일찍 구매하는 것이 이득? 결국 이건 아무 의미 없는 소리다.

투자에 관심있는 사람 중 누가 돈을 그대로 갖고 있는가?

은행이 돈 계속 찍고, 현금 가치 떨어진다는 것을 누가 모르는가?

etf나 금, 오일, 펀드 같은 여러 자산들은 분산 투자하면 결국 물가 상승과 비슷한 속도로 올라간다.

집이 없다면 집값이 물가상승보다 천천히 올라가길 기다리면 될 뿐이다.

집값이 안내려가도 걱정할 필요 없다.

자신의 자산은 집값과 비슷한 속도로 상승할테니까.

무주택자가 유주택자에 억울해할 필요 없다.

여러 자산에 분산투자만 한다면 유주택자에 비해 손해볼 것 없는 상황이 만들어진다.

부동산 카페에 자주 나오는 얘기로 우상향하니까 일찍 집을 사야된다는 논리가 있다.

하지만 이 논리는 모든 자산에 적용된다. 모든 자산은 우상향하니까.

(물론 실거주의 측면에서 빨리 사면 좋긴 하다. 그러나 오린간님은 명확히 투자 자산의 관점에서만 접근한 듯)

결국 중요한 것은 내 자산이 물가 상승 대비 얼마나 많이 오르냐다.

물가 상승 대비 많이 오른 자산은 조정을 겪게 되어있다.

그렇다면 물가 상승 대비 많이 오른 자산인지 어떻게 아는가?

정확히는 알 수 없다. 물가를 대표할만한 자산이 뭔지에 대한 기준은 개인마다 다르기 때문.

흰 선이 물가 상승률(기준)

물가를 대표할만한 것으로는 S&P 500의 피보나치 채널 기울기정도 생각난다.

S&P 500의 상승 기울기와 다른 자산의 상승폭을 비교하면 물가대비 상승률이 높은 상태인지 낮은 상태인지 비교할만하다.

평범한 집 한채의 경우 연봉을 기준으로 삼으면 이해하기 편하다.

지금까지 집값의 사이클을 보면 최대 30~40년치 연봉 수준, 최소 5~15년치 연봉수준 사이를 왔다갔다 한다.

일반적으로 40년치 연봉을 넘어가면 웬만한 개인이 평생 벌어도 상환 불가능한 주택담보대출이 되기 때문.

집값이 사이클의 최대 부근을 찍으면, 은행과 정부는 주담대를 1주택자에게 몰려고 한다.

왜냐면 1주택자는 불황이 터져도 개인의 노동력으로 상환이 어느정도 되지만, 다주택자의 주담대의 경우 리스크가 터지면 40년 일해봐야 1채의 주담대만 갚을 수 있기 때문.

만약 정부나 은행이 이를 관리 안하면, 다주택자의 주담대가 심각한 부실채권이 되어 은행이 망할 수 있다.

집값 사이클의 최대 부근에서 정부는 개개인을 똘똘한 한채로 몰아넣는 전략을 펼칠 것이고, 이 전략이 나타날 때 집값은 조정을 겪을 확률이 높다.

(조정 : 하락 혹은 물가 대비 상승폭이 둔화되는 상황을 말함)

이 때 정말 여러 폭락론자들이 나타날텐데, 이 중 현명한 부동산 폭락론자는 집값이 사이클의 최대 부근이라는 것을 눈치채고 집이 아닌 다른 자산에 돈을 옮기는 사람들일 것이다.

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3줄 요약
1. 모든 자산이 우상향하는 것은 맞으나 물가대비 상승폭이 무한일 수 없다.

2. 물가 대비 상승 사이클의 최대 부근에 도달하면 조정은 나타난다.

3. 똑똑한 폭락론자는 '사이클의 최대에 도달한 자산'에서 '이제 물가 대비 상승폭이 커지기 시작한 자산'으로 옮기는 사람.